[시사뉴스 김수정 기자] 최근 1%대 초저금리 추세로 금융권의 불확실성이 커지면서 수익형부동산에 대한 투자자들의 관심이 갈수록 높아지고 있다. 특히 베이비부머 세대의 노후자금 문제가 이슈로 떠오르면서 당장 월세 수익을 낼 수 있는 수익형부동산이 새로운 투자처로 각광을 받고 있다.

전문가들이 내년까지 가장 유망한 수익형부동산으로 꼽은 상가는 수익률이 꾸준한 오름세를 기록하고 있다. 부동산114에 따르면 올해 2분기 수익률은 연 4.4%로 2011년 같은 기간 3.7%에 비해 0.7%포인트 올랐다. 이는 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치이기도 하다. 이처럼 들썩이고 있는 수익형부동산 흐름을 20여년 경력의 한티역 고영선 바로부동산 이사와 짚어봤다.

월세시대 본격화로 당분간 수익형부동산에 대한 수요는 급증할 것으로 보인다. 고영선 이사는 "월세전환율이나 임대수익률이 예금금리보다 높기 때문에 당분간 수익형부동산에 대한 투자수요는 지속될 것"이라며 "입지가 좋은 곳은 매매했을 때 시세차익도 기대해 볼만 하다"고 전했다.

이에 따라 일각에서는 수익형부동산 투자가 '과열' 기미를 보이고 있다는 진단도 나오고 있다. 전문가들은 무작정 오피스텔이나 상가에 투자하기 보다는 입지 및 상권 분석 등을 통해 옥석을 가려야 낭패를 피할 수 있다고 경고한다. 고영선 이사는 "수익형부동산의 인기는 꾸준하지만 공급은 감소하고 있는 상황"이라며 "상가는 소비경제와 직결돼 있다. 따라서 상권 진입 이후에도 지속적인 분석이 필요하다. 투자에 신중해야 한다"고 조언했다.

시장분석은 철저하게
투자결정은 전문가와 해야...

수익형부동산은 상품마다 수익률에 영향을 미치는 외부요인이 다른 만큼 사전조사와 시장 분석을 꼼꼼하고 철저하게 해야 한다. 당장의 분위기를 따라가는 것 보다는 중장기적인 시장변화를 주시하며 투자시 상존하는 리스크요인을 파악하는 것이 매우 중요하다. '묻지마식 투자'는 상당한 리스크가 수반될 수 있기 때문이다.

고영선 이사는 "수익형부동산 상품을 고를 때에는 당장의 수익률만 보고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 수익성보다는 안정성에 무게를 두고 투자해야 한다"며 "특히 상업용 부동산은 전문 컨설팅법인을 통해 계약을 하는 것이 가장 안전하다"고 강조했다.

특히 대표적인 수익형부동산인 오피스텔에 투자할 때는 더욱 주의를 기울여야 한다. 오피스텔이 무조건 고수익을 보장하는 것이 아니기 때문이다. 오피스텔 투자는 초기 몇년 동안은 수익률이 보장되지만 개·보수 비용과 세금, 감가상각 등을 감안하면 장기적으로 위험이 뒤따를 수 있다. 실제로 최근 공급물량이 증가하면서 이들 지역을 중심으로 임대료가 하락하고 공실이 발생하고 있다. 고영선 이사는 "오피스텔은 금리 변동에 민감한 상품"이라며 "오피스텔은 공급과잉에 고분양가는 아닌지, 상가는 내수경기의 흐름에 따른 상권 변화 등을 꼼꼼히 따져야 투자실패를 줄일 수 있다"고 말했다.

또 미국 금리 인상 등의 가능성이 점쳐지고 있고 경기가 전반적으로 침체된 만큼 과도한 대출을 통한 부동산 매입 등은 신중해야 한다고 조언한다. 여유자금이 아닌 금융권 대출을 받아 투자를 할 경우엔, 은행이자와 함께 세금·기타 부대 비용이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 모든 비용과 월세간의 차익 등 다양한 면을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다.

고영선 이사는 "일부 금리가 오른다 해도 당장 큰 타격이 있지는 않을 것"이라면서도 "대출 확대가 주요 대도시 부동산 가격 상승을 이끌며 경제 리스크를 높일 수 있다"고 지적했다. 그러면서 대출 비중은 30~40% 정도만 받는 것이 안전하다고 했다.

은퇴세대·자산가는 '환금성‘ 중요

최근 베이비붐 세대가 속속 은퇴하면서 수익형부동산이 노후 대비 안전판으로 부상하고 있다. 직접 거주와 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다는 장점 때문에 여유 자금을 임대사업 등 재테크 목적으로 사용하려는 경향이 높아진 것이다.

하지만 이 같은 투자는 '대박'의 가능성이 있는 만큼 '쪽빡'의 위험성도 높기 때문에 신중하게 투자 결정을 내려야 한다. 임대수요가 풍부한 개발호재 지역이라도 실제 개발이 원활하게 진행되고 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토하고 원칙에 입각한 투자를 해야 한다.

고영선 이사는 "상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등에 투자를 할 땐 주변 개발 호재도 중요하지만 혹시라도 있을 수 있는 숨은 리스크를 감안해야 한다'며 "투자 전 공실가능성, 세금, 관리비 등을 포함해 현실적인 수익률을 철저하게 계산한 뒤 투자에 임해야 한다"고 강조했다. 그는 단기적인 수익률보다 장기적인 환금성을 고려해 투자하라고 권했다.

수익형부동산, 어디에 투자하는 것이 좋을까

수익형부동산 시장도 거시경제 환경으로부터 자유로울 수는 없다. 하지만 저금리 기조가 이어지고 있기 때문에 수익형부동산은 여전히 주요한 투자 대상으로 꼽힌다. 안전한 부동산 투자를 하고 싶다면 배후 수요가 많고 입지 조건이 뛰어난 곳을 선별하는 노력을 기울여야 한다.

수익형부동산에 투자할 경우 ▲아파트 잘 된 곳 ▲인구 증가지역 ▲서울 도심·강남권 등 분양성적이 검증된 지역을 우선적으로 선택하는 것이 좋다. 아파트 분양 흥행 지역은 각종 개발호재에 탁월한 교통여건과 풍부한 배후수요를 갖추고 있다는 점에서 주목을 받는다.

또한 지속적으로 지역내 인구가 증가하는 곳이 수익형부동산 핫 플레이스로 꼽히고 있다. 지하철·KTX 등 쾌속 교통망의 노선 신설 또는 연장화 사업으로 인한 교통환경 개선, 대기업 본사 이전과 투자, 관공서 이전 등으로 풍부한 배후수요와 유동인구가 확보가 기대된다는 게 이유다. 인구 증가 지역은 교통여건은 물론 백화점·할인점 등 편의시설도 늘어나 생활여건이 좋아진다. 임대수요도 증가하게 된다는 이점이 있다.

서울은 대한민국 최고의 경제, 문화의 중심지다. 대표적인 지역을 꼽으라면 서울 도심권은 명동, 광화문, 충무로, 공덕역 등이 있다. 강남권은 강남역, 코엑스, 잠실역 등이 있다. 강남접근성이 좋은 수도권 역세권도 좋은 투자처로 꼽힌다. 분당선과 신분당선이 대표적이다. 이들 지역은 상주인구에다 유동인구까지 더해져 임대수요가 풍부하다 보니 주변 상가, 오피스텔, 오피스 등은 인기가 높다.  

마지막으로 고영선 이사는 "투자에는 항상 위험이 따르는 만큼 고수익 보장이나 원금보장이라는 달콤한 말에 넘어가서는 안된다"며 "기대에 상응하는 수익을 창출하기 위해서는 광고 등에 의존하는 것이 아니라 투자자의 눈으로 직접 상품을 보고 발품을 팔아 분석에 나서는 노력이 필요하다"고 강조했다.