[시사뉴스 김수정 기자] 다주택자에 대한 규제 강화로 주택임대업을 해볼까 하는 사람이 증가하는 추세다. 하지만 월세를 제대로 주지 않는 임차인 때문에 골머리를 썩는 임대인들이 다수 존재한다. 월세 잘 받는 방법이 있을까.
업계와 부동산인포에 따르면 세입자가 상습적으로 월세를 지연해 분쟁이 발생하는 경우가 의외로 많이 발생한다. 이런 경우를 대비해서 보증금을 18~24개월치 월세만큼 받아놓는 것이 좋다. 월세가 밀리면 보증금에서 제할 수 있다. 월세를 높이기 위해 보증금을 너무 낮추면 연체한 월세를 제할 보증금이 없는 경우도 발생할 수 있다. 더욱이 월세를 연체할 세입자라면 관리비도 미납할 가능성이 높기 때문에 초반에 계약 시 보증금을 적절한 수준으로 정해서 계약하는 것이 좋다.
세입자의 월세 지연으로 인한 분쟁 시 좀더 해결을 쉽게 하기 위해 임대차 계약 시 '제소전 화해조서'를 작성해두는 방법도 있다. '제소전 화해'란 소송을 제기하기 전 미리 당사자가 판사 앞에서 화해하는 것을 말한다. 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 소송으로 발생하는 시간, 금전적 손실을 막을 수 있는 방법이다. 제소전 화해조서를 작성할 때는 반드시 이를 작성하게 된 취지(세입자가 3회 이상 임대료를 연체할 경우 지체 없이 해당 건물을 비워주겠다는 내용)를 적고, 이를 확실하게 인지하고 약속한다는 임차인의 사인과 도장을 받아야 한다. 이후 법무법인 공증인사무실에 가서 임대차계약서와 함께 공증을 받으면 된다.
세입자의 신원이 보장된 경우라면 월세 받기가 한결 수월할 수 있다. 회사에 소속된 경우나 법인사업자처럼 신원이 보장된 사람의 경우 등이다. 상가의 경우 사업계획, 아이템 등을 미리 확인해 보는 것도 좋다. 영업이 시원치 않은 경우 월세, 관리비 지연은 불과 몇 개월만에 발생할 수 있다.
세입자를 구하기 위해 온·오프라인 광고를 내는 경우가 많다. 물론 계속 비워둘 수 없는 노릇이기 때문에 안 할 수는 없지만, 광고 크기, 위치 등에 따라 광고비가 달라지고 은근히 지출되는 비용이 많을 수 있다. 광고비 대비 효과가 미미한 경우가 대부분이다. 광고를 보고 와서 월세를 낮춰라, 보증금을 낮추라는 식으로 임대인보다 심리적으로 우위에 서 유리하게 계약을 이끌어내려는 이들도 많다. 전혀 광고를 낼 수 없다면 너무 많은 광고를 내는 것은 일단 피하는 것이 좋다.
보증금, 월세 나누기가 애매하고 공실이 장기화될 것 같은 경우 보증금 없이 일정 기간의 월세를 한꺼번에 지불하는 일명 '깔세' 계약도 고려해 볼 수 있다. 깔세는 보통 1~2개월에서 길게는 1년 단위로 임대료를 선납 받아 월세로 처리해 단기간 영업이나 목적을 가진 상인, 대학가 근처에 집을 수하는 학생들이 주로 활용한다. 공실이 오래되면 상가의 가치가 떨어진다. 물론 이처럼 단기 임대로 상가 영업을 하는 경우에도 상가의 가치가 낮아질 수 있다. 반대로 단기 임대가 잘 돼 새로운 임차인이 구해질 수도 있으니 안 좋은 시선으로만 봐선 안된다.
업계 관계자는 "임대인의 욕심이 과하면 세입자도 놓치고 주위 평판도 떨어지고 수입도 줄어들 수 있다. 가끔 매체들을 통해 좋은 '임대인' 이야기가 소개되곤 하는데, 이들 이야기에 등장하는 임대인들 대부분 임차인의 마음에서 자신을 돌아본다는 것이다"라고 말했다.
