국내 대형 건설사가 자금력을 이용해 중소건설업체를 어렵게 만드는 등 횡포가 여전한 것으로 나타나고 있다.
울산광역시에서 중소건설업체를 운영하고 있는 선진개발은 2006년 4월 울산시 북구 정자동 일대의 강동유원지 안에 대지 106,642㎡ 건축연면적 99,960㎡ 건축규모 지하2층 지상29층 콘도 546실, 워터파크, 컨벤션, 골프연습장 등 대규모 휴양시설 강동리조트를 개발을 위한 투자양해각서를 울산시와 체결하고 그 해 12월 도시계획시설 사업의 실시계획인가를 얻었다. 그 뒤 2007년 8월 경남은행, 메리츠증권과 1,030억원의 Project Financing(PF)계약을 체결했다. 또한 롯데건설로부터 시공참여 의향을 받아 2010년 10월까지 책임준공과 47% 책임분양 조건으로 1,700억원 규모의 공사도급약정을 체결했다.
이 사업은 울산광역시의 도시계획시설사업으로 토지매입부터 사업승인까지 기간이 1년간 밖에 소요되지 않아 사업성이 좋은 조건으로 알려졌다.
수지타산에 좌지우지?
선진개발은 약 33,000여 평의 부지에 국내 정상급 휴양시설을 만들기 위해서 사업시행자로서 시공과 설계에 각별한 신경을 쓰며 1년 여간 공사를 진행해 와 진행에는 별 무리가 없었다. 계약 체결당시 전체공사대금 PF자금을 1,600억으로 하려고 했으나 시공자의 채무인수 보증없이는 1,000억원 이상은 불가능하다고 하여 콘도분양대금으로 나머지 공사 대금을 충당하기로 합의하고, 2007년 8월 31일에 1,030억원의 PF자금을 받았다.
선진개발 및 롯데건설, 메리츠증권은 합의를 통해 콘도 회원권을 판매하여 공사비를 조달하기도 하고 2008년 3월 1차회원 분양을 하기로 했으나 분양승인과정에서 이유없이 동의서 발급을 거부하여 6개월정도 지연됐다. 2008년 8월 총공정율 약 37% 진행한 시점에서 회원권 판매를 하려고 하자 전체 계획을 종합적으로 운용의 책임을 맡은 롯데건설은 분양을 위한 사업비를 메리츠증권이 선진개발에게 일체 지급하지 못하게 했으며, 또한 광고 및 분양대행을 시도조차 하지 않고 분양시 호텔형콘도의 특성을 무시하고 무조건 100% 공유제를 고집했다. 사용자 위주의 휴양 콘도를 등기분양 방식을 판매하게 하거나 영업비, 분양수수료를 턱없이 낮게 책정하는 등 분양성을 악화시키는 요인을 만들었다. 그 결과 약 7%도 안되는 저조한 실적을 보여 롯데건설은 선진개발에만 책임을 전가하면서 광고홍보비, 운영비 집행을 일체 거부하고 업무지원 자체를 중단했다. 특히 롯데건설은 광고홍보비, 분양수수료를 타 사업지에 비해 턱없이 낮게 책정한 것으로 밝혀졌다.
이에 의해 선진개발은 운영비가 부족해지자 2007년 4월부터 인허가와 관련하여 사용될 자금사용처를 밝히고 HK저축은행에 예금된 약 6억원의 자금을 사용할 수 있도록 자금인출을 요청했으나 롯데건설과 메리츠증권은 PF자금이 곧 나올 것이라는 핑계로 자금인출은 하지 못하도록 하여 외부 개인차입금으로 자금을 조달하여 사업을 진행했다. 더욱더 자금이 부족해지자 그 해 11월 부과세환급금을 사용할 수 밖에 없었는데 메리츠증권은 부과세환급금을 채우기 위한 자금을 인출해주지 않았다.
오히려 메리츠증권과 롯데건설은 부가세환급금 반환과 선진개발의 이자미납 및 채무불이행 사유를 들어 시행사의 권한을 포기하도록 유도했고, 사업권 포기 및 양도합의서를 강요했다.
시행사 맘에 드는 회사로 바꾸라고 강요
선진개발은 결국 압박에 의해 자금조달 및 시공사 사업권 인수라는 내용의 사업합의서를 작성했다.
그러나 사업합의서 작성 뒤에도 롯데건설은 자금조달이나 리파이낸싱(재융자)을 통해 공사재개를 하지 않고 사업합의서에 따라 사업시행권을 롯데건설이 지정하는 제3의 회사에 넘기도록 강요만 하고 있다.
지난해부터 시작된 국내외 경제위기 속에서 건축경기가 어려워지고 분양시장도 얼어붙게 되자 롯데건설은 자금사정이 악화되었다는 이유를 들어 더욱 일방적으로 공사를 시행하지 않고 필요에 따라 잦은 설계변경, 용도변경 등 무책임한 행동을 한 것으로 알려지고 있다.
이에 대해 롯데건설 한 관계자는 “처음에는 큰 규모의 리조트 사업이 잘 될 것이라고 예상을 했었는데 현재는 모든 건설경기가 어렵고 고객들이 아파트도 구매하기 어려운 시점에 콘도를 구매한다는 것은 어렵다는 생각으로 사업성이 안좋다고 판단했다”면서 “우리도 손해를 많이 봤기 때문에 독단적인 판단이 아니라 협의를 통해 축소안이 나왔고 현재 상태에 사업성이 어떤 것이 좋은지 여러 가지 안이 나오고 있다”고 해명했다.
그러나 롯데건설은 실시계획인가가 나왔을 당시 착공을 지연시키면서 공사비 선 지급형식으로 시행사의 운영비를 운용해왔지만 지금까지도 선 지급한 공사비를 선진개발이 자생능력이 없다는 등의 여러 가지 이유로 지급하지 않고 있다.
이 관계자는 선진개발에 대해 ”은행에서 돈을 빌려 사업을 하는 자생능력이 없는 회사”라며 ”이 리조트 사업도 은행에서 대출을 통해 하는 사업인데 자금이 막히는 순간에 공사비 지급능력이 없는 도박성이 강한 회사”라고 비하했다.
책임과 의무를 못하는 대기업 롯데건설
결국 책임준공의무를 위반한 롯데건설과 리파이낸싱을 통한 추가자금조달 의무가 있는 메리츠증권은 아무런 책임을 지지 않고 선진개발이 모든 책임을 진 꼴이 된 것이다.
취재결과 시공사인 롯데건설과 자금관리기관인 메리츠증권에서는 대출약정서의 리파이낸싱 의무를 위반하고 있는 것으로 나타났다. 특히 롯데건설은 현재 PF자금 1,030억원 중 250억이 남아있는데도 불구하고 아무런 사유없이 공사를 중단했다. 이는 롯데건설에서 시간끌기로 중소기업인 선진개발을 일부러 부도시키기 위함이라고 볼 수 밖에 없다.
책임준공을 공언했던 국내 굴지의 롯데건설이 대규모 자본력으로 강동리조트의 준공보다는 손익과 자산가치를 더 따지고 있으며, 전체 설계 및 계획 변경, 심지어 사업의 무기한 연기까지 하는 등 시간 끌기를 하고 있다.
선진개발 측은 “강동유원지 개발사업은 울산광역시 관광산업의 미래 청사진”이라며 “천해의 관광지이며 울산시민의 휴식처가 될 강동권이 시공사의 횡포로 표류해서는 안될 말”이라고 호소했다. 강동권 개발은 울산광역시가 21세기 복합관광도시로 발전시키고, 울산시민과 관광객들에게 보다 나은 여가생활과 삶은 질을 향상시키기 위해서 중점적으로 지원하고 추진해 온 사업이다.
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