[시사뉴스 우동석 기자] 전세수요의 매매전환 등 무주택 서민들의 주택구입을 지원하기 위해 내년에 11조원의 저리 주택구입자금이 지원된다. 아울러 수익·손익 공유형 모기지 대출이 오는 9일부터 1만5000명을 대상으로 공급되며, 내년부터는 전세보증금 위험이 없는 '전세금 안심대출'이 시행된다.

국토교통부는 3일 경제관계 장관회의를 거쳐 4.1·8.28부동산 대책 성과를 점검하고, 이같은 내용을 담은 후속조치 추진계획을 밝혔다. 우선 현재 주택기금과 주택금융공사로 이원화되어 있는 정책 모기지를 내년부터 통합 운영하고, 내년 사상 최대인 11조원(12만호)의 저리 주택구입자금을 지원한다. 이번 정책모기지 통합으로 주택기금 직접 융자분에서 발생하는 이자차익으로 주택금융공사(주금공) 유동화 방식의 이자손실을 보존함으로써, 지속적이고 안정적인 정책모기지 공급능력을 확보하게 된 것이다.

국토부는 이번 조치로 정책모기지가 주택기금의 통합 정책 모기지로 일원화되면 무엇보다 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대했다.

생애최초자금, 근로자·서민구입자금, 우대형 보금자리론의 최근 5년 연평균 공급실적은 2조원을 밑돌고 있으나, 이번 지원체계 개편으로 앞으로는 연 5~6조원의 정책 모기지가 안정적으로 공급된다.

국토부 관계자는“무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매수요 전환을 위해 내년에는 공유형 모기지(2조원)를 포함해 올해와 비슷한 약 11조원(12만호)의 정책 모기지를 공급할 예정”이라고 했다.

현재 우대형 보금자리론의 경우 부부합산 연소득 5000만원 이하인 경우에만 지원이 되나, 통합모기지는 주택기금 지원기준으로 통일된다. 내년 말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 정책 모기지를 이용할 수 있게 된다.

우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%였으나, 통합 모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득·만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원된다.

고정금리와 5년 단위 변동금리로 금리 옵션도 확대된다. 예컨데 1억원 대출시 시중은행 적격대출에 비해 연 171~191만원의 이자비용이 줄어들 전망이다.

아울러 금융소비자의 권익을 선도적으로 보호하고자 통합 모기지의 근저당권 설정비율과 연체이자율을 시중은행 최저수준으로 인하할 예정이다.

근저당권 설정비율은 현재 대출액의 120%→110%로 낮춘다. 1억원 대출자의 국민주택채권 매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고, 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 된다.

최대 연체 이자율도 17%→10%로 대폭 인하한다. 3개월 이상 연체시 적용되는 연체 가산이자율도 국내은행(6~9%) 최저수준인 4~5%로 대폭 인하한다. 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보인다.

서비스 접근성 개선을 위해 통합모기지 취급은행이 현행 6개→16개 시중은행으로 확대된다.

내년부터 주택기금 취급은행 6곳(우리·기업·농협·신한·하나·국민은행)과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 이용 가능하게 된다.

이밖에 기존 주택기금 대출과 달리 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)를 연계함으로써 상환능력에 맞춰 대출을 받도록 유도했다.

연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하→LTV 70%, DTI 40~100%→LTV 60%)하기로 했다.

◆공유형모기지 2조원 범위내 소진시까지 공급

우선 공유형 모기지 공급물량은 주택시장 상황과 주택기금 예산 등을 감안, 9일부터 2조원(약 1만5000호) 범위 내에서 예산 소진시까지 공급한다. 다만 주택기금이 원금 손실을 입을 수 있는 손익 공유형 모기지의 공급물량은 주택기금의 위험 관리 차원에서 총 물량의 20%(약 3000호)로 제한된다.

이 사업의 지원조건은 기본적으로 지난 10월 추진된 시범사업과 동일하다. 10월 추진된 시범사업에서는 총 2986명이 대출대상자로 선정됐으며, 이 중 2276명이 대출약정을 체결했다.

주택매각 및 대출만기시(중도상환) 매각이익을 주택기금과 공유하고, 기금의 최대 수익률을 연 5%내외에서 제한한다. 매각손익도 마찬가지로 주택기금과 공유한다. 시범사업 결과 손익형 모기지 수요가 20% 수준으로 나타나 손익형 모기지 공급물량을 제한해도 실제 수요자에 대한 영향은 미미할 것이라고 국토부는 설명했다.

도태호 국토부 주택토지실장은 “시범사업(3000호)에 비해 물량이 대폭 확대됨에 따라 무주택 서민들의 내 집 마련 기회가 크게 늘어남은 물론 내년 봄 이사철 전세난 완화에도 크게 기여할 것으로 보인다”고 전망했다.

국토부는 지난 시범사업 추진과정에서 집 주인 변심 등 공유형 모기지 신청자의 귀책사유 없이 최종 대출에 실패한 사례가 다수 발생해 보완책을 마련했다. 시범사업 당시 8.28대책 이후 집값이 상승세로 전환되면서 일부 집주인이 매물을 회수하는 등 집주인 변심 등으로 710건(2986명 선정→대출약정 2276명)의 대출계약이 실패했다.

국토부는 이런 사례 발생을 최소화하기 위해 집주인이 매물을 회수한 경우, 동일 단지내 동일 평형대 타 물건을 30일 이내 구해오는 경우 대출을 해주기로 했다. 대출심사 및 아파트 감정을 위한 행정력과 비용 소요 등을 고려해 그 회수는 연 2회로 제한된다.

이번 공유형모기지 지원사업은 인터넷 신청을 받지 않는다. 물량 확대와 즉각적인 시행으로 지난 시범사업과 달리 수요자들이 일시에 몰리면서 혼잡이 발생할 가능성이 크게 줄어들었기 때문이다.

창구 접수 후 은행 심사 및 감정원 조사를 거쳐 2~3 영업일 내에 대상자 선정 여부가 결정된다.

◆전세금 안심대출 내년 1월2일부터 시행

전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 한번에 해결할 수 있는 '전세금 안심대출'이 내년부터 시행된다.

전세금 안심대출은 대한주택보증(대주보)과 우리은행이 협약을 체결해 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출) 연계 상품을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증이 상환을 책임지는 구조이다.

세입자로부터 보증금반환채권을 양도받는 본질이 같아 연계판매가 가능하다.

①전세대출을 받을 세입자가 은행을 방문해 전세금 안심대출 신청 ②전세금반환채권을 양도받은 대주보는 세입자에게는 전세금 반환보증 ③은행은 대주보의 전세금반환채권 기초로 저리로 전세자금 대출 ④세입자 자기자금과 전세대출금으로 전세계약 체결 ⑤전세계약 종료시 집주인이 대주보에 전세금 반환 ⑥대주보는 은행에 원금상환 후 잔액 세입자에게 반환(이자 연체시 대주보가 은행에 대납 후 잔여 보증금 반환) 순서로 진행된다.

집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 된다.

일반적으로 대출보증료(연 0.4%)를 부담해 전세대출을 받고 깡통전세 등 전세금 반환을 보장받기 위해서는 별도의 비용(연 0.197%)을 들여 전세보증금반환보증에 가입해야 했으나, '전세금 안심대출'은 연 0.247%의 보증료만 부담하면 저리 전세자금 조달은 물론 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있다.

특히 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다. 전세대출 1억5000만원을 끼고 3억원의 전세계약을 체결하는 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해진다.

'전세금 안심대출'은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한한다. 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건(집값의 90%) 주택에 거주하는 경우 이용 가능하다. 전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 세입자의 상환능력을 감안해 금융비용부담율 40% 이내로 제한한다.

국토부는 깡통전세 우려가 큰 상황에서 서민의 전세보증금 미반환 위험을 해소하고, 전세대출 문턱과 금융비용 부담까지 낮춰 줄 수 있어 서민 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 내다봤다.

전세금 안심대출은 내년 1월2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과 이후 확대 시행여부를 검토할 예정이다.