부동산 경매의 ‘함정’ 조심해야
부동산의 경제성과 권리분석 사전에 확인 필수
경매의
가장 큰 매력은 일단 시세가격보다 낮은 가격으로 살 수 있다는 점이다. 보통 시세가격대비 60~90%에 이르는 낮은 가격으로 부동산을 구입할
수 있다. 그러나 매력이 큰 만큼 많은 함정이 도사리고 있다. 경매입찰매각공고 때 나타난 문제들은 경매 희망자가 조사해 해결해야 한다.
그러나 문제는 경매입찰매각공고나 기록에 나타나있지 않는 함정도 있다는 것이다. 배당요구를 하지 않는 임차인, 법정지상권, 유치권 등은 대표적인
함정이다.
경매 참여할 때 체크포인트
경매에 참여하기 위해 미리 확인해야 할 것은 그 부동산의 경제성(원하는 가격으로 낙찰받았을 때 경제적 이익이 있을 것인지 여부)과 권리분석(그
부동산을 낙찰받은 뒤 아무런 법적 제약 없이 사용할 수 있는지 여부)부분이다.
경제성은 주위 부동산 시세 등을 확인해 판단할 수 있는 것이고 권리분석은 법적인 측면에서 분석하는 것이다. 권리분석을 하기 위해 반드시
챙겨야 할 체크포인트를 소개한다.
1. 경매공고에서 원하는 물건 물색
전국의 경매 법원은 주요 일간신문과 경제신문에 매각 대상 부동산의 소재지, 용도(아파트 대지), 면적, 최저입찰가 등을 공고한다. 더 많은
정보를 얻고 싶다면 시중에 나와 있는 경매정보지를 구입해 보면 더 많은 정보를 얻을 수 있다.
프로필 최환주 변호사는 부동산 전문 변호사로서, 특히 부동산 경매 분야에서 널리 알려져 있다. 최근에는 ‘변호사와 함께하는 부동산 경매’라는 책을 써 큰 화제를 모으기도 했다. ·법무법인 유·러 변호사 ·주택공사 재건축재개발 자문위원 ·경희대학교 행정대학원 경매과정 강사 ·건국대학교 부동산 대학원 경매과정 강사 ·부동산 중개인협회 경매과정 강사 ·「중앙일보」조인스랜드 경·공매 과정 강사 ·「매일경제신문」부동산 경매 칼럼 필자 |
2. 등기부등본은 반드시
확인
해당 부동산에 대한 등기부등본을 발급 받아 반드시 소유관계, 가압류, 가처분, 근저당 등을 확인해야 한다. 부동산에 대한 권리관계는 등기부등본으로
판단하므로 반드시 확인해야 한다.
그리고 등기부등본상 권리관계의 선후는 접수일자(예, 99년 10월 20일 제 2001호)로 판단하는 것이지 등기원인 일자(97년 10월
5일 매매)로 판단하는 것이 아니므로 반드시 접수일자를 확인해야 한다(이 때 권리관계의 선후는 99년 10월 20일을 기준으로 한다).
3. 물건명세서를 확인
매각기일 7일전부터 대법원사이트 법원 경매물건에서 조회하거나 매각 당일 매각 법정에 가면 법원기록을 열람할 수 있다. 경매 기록 중에서
반드시 물건명세서를 열람, 확인해야 한다. 여기에는 임차인들이 기재 돼 있고 경매에 의해서 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리 등이
기재돼 있다.
홍경희 기자 khhong04@sisa-news.com