[ 시사뉴스 김성훈 기자 ]
변창흠 국토교통부 장관 후보자의 인사청문회가 마무리되면서 부동산 시장에서 공공성을 강조한 '변창흠표' 공급·규제 정책이 본격화할 것으로 예상된다.
24일 국회 등에 따르면 변 후보자는 전날 열린 국회 국토교통위원회 인사청문회에서 개발이익 환수를 전제로 한 공급방안과 공공임대주택의 예산 확대를 강조했다. 전날 오전 10시에 시작한 인사청문회는 14시간이 넘게 진행되면서 자정을 넘겨 마무리됐다. 국회 국토교통위원회는 정회를 선언했으며, 이날 오전 10시께 개회키로 했다.
변 후보자가 주택 공급 확대 카드를 들고 나온 이유는 문재인 정부가 24번의 부동산 대책을 발표했지만 주택 시장이 여전히 불안한 모습을 보이고 있기 때문이다.
무리한 대출을 받는 등 '영혼까지 끌어모아' 주택을 구입한다는 의미의 '영끌', 아파트값 급등으로 주변 시세보다 분양가가 훨씬 저렴해 청약에 당첨되는 것이 로또에 당첨된 것과 같다는 '로또 청약' 등의 단어가 현재의 부동산 시장을 말해주고 있다.
이러한 상황에서 '구원투수'로 등판한 변 후보자는 수요를 억제하는 정책을 펼치기보다 공급을 늘려 시장을 안정화 하겠다는 시그널을 주고 있는 것으로 해석된다.
변 후보자는 "2025년 이후 3기신도시, 택지개발 등을 통해 충분한 물량이 공급될 것"이라며 "내년부터는 공급 불안을 없애기 위해 서울 도심을 중심으로 공급할 예정이다. 경기도를 비롯한 수도권과 지방 역시 공급문제를 걱정하지 않아도 될 만큼 준비 하겠다"고 자신했다.
다만 그는 부동산 투기세력과의 전쟁을 선포한 문재인 정부의 기조를 이어 개발이익 환수를 전제로 깔았다. 때문에 일각에서는 공공이 참여하고, 개발이익을 환수하는 방식은 민간의 참여를 끌어내지 못해 실효성이 크지 않을 것이라고 우려한다.
변 후보자는 규제 완화와 관련한 질문에 "개발이익 환수 장치가 전제되지 않은 상태에서 주택공급 확대를 위해 규제를 완화하는 경우 여러가지 부작용이 생긴다"고 답하며 공급에 있어 공공성을 강조한 바 있다.
변 후보자가 제안한 공급방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 공공이 주도해 재개발·재건축의 속도를 내는 안과 도심 내 저밀 지역을 고밀 개발하는 것이다.
공공재개발·재건축의 경우 공공에만 사업을 맡길 것이 아니라, 민간과 함께 사업을 추진하거나 민간을 지원해 개발이익이 사회로 환원되는 민간협력모델도 제시했다.
도심 공급정책에 대해서는 조금 더 구체적인 구상을 밝혔다. 그는 많은 사람들이 서울에는 더 이상 개발할 곳이 없고, 그래서 지금이라도 집을 사야겠다는 생각에 무리하게 집을 사는 경우가 많지만 사실은 그렇지 않다고 강조했다.
변 후보자는 "역세권이나 저층주거지, 준공업지역 등 개발할 수 있는 땅이 많다"며, 역세권의 범위를 500m로 확대하고 용적률을 300% 이상으로 확대하는 방안을 제시했다.
현재 역세권은 승강장을 중심으로 반경 250m 이내의 범위로 정의하고 있다. 이를 500m로 늘려 더 많은 많은 면적을 개발하겠다는 의미다.
아울러 변 후보자가 언급한 도심 공급정책은 지난 8월 정부가 발표한 공공참여형 고밀재건축 대책에서 제시된 방안으로, 용적률을 300~500% 수준으로 완화하는 대신 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납 방식으로 환수하겠다는 내용을 골자로 한다.
이를 통해 정부는 5년간 5만 가구 이상을 공급할 계획이며, 고밀 재건축을 통해 기부채납을 받은 주택은 장기공공임대 및 무주택, 신혼부부·청년을 위한 공공분양으로 활용할 것이라고 밝힌 바 있다.
또 변 후보자는 서민 주거 안정을 위한 공공임대주택의 예산 증액 필요성을 강조했다.
그는 지난 11일 문재인 대통령과 함께 경기도 화성 동탄에 위치한 공공임대주택 현장을 방문한 것을 언급한 뒤, "앞으로 더 좋은 임대주택으로 가자는 다짐을 했다"고 말하기도 했다.
이어 변 후보자는 "정부가 (공공임대주택에) 더 많은 예산을 과감하게 투자한다면 정말 질 좋은 평생주택으로 공급할 수 있다고 생각한다"고 강조했다.
더불어 변 후보자는 현재 이뤄지고 있는 '두더지 잡기 식' 규제지역 지정 방식을 바꾸겠다고 밝혔다. 그는 현재 시스템은 주택 가격의 상승을 파악하는 데 2~3개월 늦고, 3개월 이상 가격이 오를 때만 규제지역으로 지정되는 한계가 있다고 지적했다.
현재 정부는 집값이 급등한 지역을 규제지역으로 지정하는 방식으로 규제를 가하고 있다. 이러한 탓에 시장에서는 집값이 오른 뒤에 뒤늦게 규제지역으로 지정하는 정부의 '뒷북 규제'가 오히려 풍선효과를 자극하고 이로 인해 전국 집값을 치솟게 했다는 비판이 끊이지 않고 있다.
변 후보자는 이를 개선하기 위해 부동산에도 빅데이터를 이용한 조기경보 시스템을 도입하겠다고 주장했다.
그는 "주식에는 얼리워닝(조기경보) 시스템이 있다"며 "부동산에도 빅데이터를 이용해 가격이 오를 곳, 오른 곳을 정확히 파악하고 거기에 맞춰 적절한 규제를 가하는 시스템을 구축하도록 하겠다"라고 설명했다.
변 후보자의 이같은 발언에 일각에서는 정부가 취급하는 빅데이터의 신뢰성이 담보돼야 하며, 정부의 선제적 규제가 시장 왜곡을 불러올 수 있다고 지적하기도 했다.
부동산 전문가들은 변 후보자가 구상한 부동산 정책은 현재의 불안한 시장을 잠재울 수 있는 대책이 없다고 말했다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "역세권의 범위를 늘리고 용적률을 상향해 공급물량을 늘리겠다는 점은 환영할 만하지만 이는 미래의 입주물량을 확대하겠다는 장기대책에 불과하다"라며 "단기적으로 다주택자들의 양도세율을 완화하는 등 현 시점에 공급을 늘려 시장을 안정시킬 수 있는 단기대책이 필요하다"고 강조했다
