"장당수, 이미 증여로 처분"…집값 안정화 수준 매물 출회 한계
올해 공동주택 공시가 19.08% 상승…14년 만에 최대
[시사뉴스 김성훈 기자] 재산세와 건강보험료 등 각종 세금의 산정 기준인 올해 공동주택 공시가격(예정)이 지난해보다 평균 19% 상승하면서 다주택자들이 선택의 기로에 놓였다.
부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 정부의 '공시가격 현실화 로드맵' 기조가 본격적인 윤곽이 드러내면서 공시가격이 9억원을 초과하는 1주택 보유자나 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세 부담이 커졌기 때문이다.
공시가격은 보유세와 건강보험료, 기초연금 산정 등 60개 분야의 세금을 매기는 기준이다. 올해 공시가격이 급등하면서 재산세에 종부세까지 내야 하는 고가·다택자들의 보유세 부담이 가중될 것으로 전망된다.
정부는 공시가격 인상을 통한 보유세 부담 강화로 부동산시장에 매물이 증가하고, 집값이 하락하는 집값 안정화 효과를 기대하고 있다. 고가·다주택자들이 보유한 부동산이 시장에 나오면 정부의 바람대로 부동산시장의 무게 중심이 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.
과세 기준일인 오는 6월1일 전에 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 얼마나 나오는지에 따라 문재인 정부의 집값 안정화의 성패가 결정될 것으로 예상된다.
국토교통부가 지난 15일 공개한 '2021년도 공동주택 공시가격(안)에 따르면, 공동주택의 공시가격(예정)은 지난해보다 19% 상승했다. 지난 2007년 이후 14년 만에 가장 많이 올랐다. 특히 고가·다주택자의 세금변동 폭이 상대적으로 더 커졌다.
올해 고가 주택 보유자와 다주택자의 세금 부담이 늘어난다. 고가주택 보유자의 보유세 부담이 40% 가까이 늘어난 것으로 예상된다. 1가구 1주택 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52만5000호 집계됐다. 이 중 서울은 16.0%인 41만3000호다. 공시가격 9억원의 1주택자도 지난해보다 보유세가 30% 정도 늘어난다. 1주택자 종부세 대상인 공시가격 9억원 초과 아파트는 지난해 30만9361가구에서 올해 약 52만6000가구로 늘었다.
고가주택 기준인 공시가격 9억원을 넘긴 서울 마포구 대장주인 '마포 래미안푸르지오(전용 84.3㎡)'는 1주택자도 지난해 보다 약 131만원 늘어난 433만원(43.1%)을 보유세로 내야 한다.
또 국토부 모의 분석에 따르면, 현재 시세 37억5000만원(공시가격 30억원)의 아파트를 보유한 1주택자(장기보유 및 고령자 공제 제외)의 보유세는 지난해보다 916만8000원 늘어난 3360만2000원에 달할 것으로 추정된다. 또 시세 17억1000만원(공시가격 12억원) 아파트도 지난해보다 130만2000원인 추가된 432만5000원을 내야 한다.
다주택자의 부담은 더욱 커진다. 오는 6월부터 3주택자 이상(조정대상지역은 2주택자 이상)의 종합부동산세는 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향된다. 또 공제 혜택이 없고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자 등 다주택자에게는 6%에 달하는 최고세율이 적용되는 것도 적지 않은 부담이다.
국토부 관계자는 "부동산 공시법에 따라 공시가격은 적정가격을 반영하도록 하고 있고, 공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급하다"며 "다주택자는 공제 혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받는다"고 밝혔다.
부동산시장에서는 과세 기준일인 오는 6월1일 전에 다주택자들이 보유한 일부 절세 매물이 나올 수 있으나, 집값 하락을 견인할 정도의 수준은 아니라는 게 중론이다. 지난해부터 이미 공시가격 인상에 따른 보유세 부담이 예고된 만큼, 보유 주택을 파는 대신 증여를 택한 다주택자들이 급증했기 때문이다.
실제 지난해 역대 최고치로 급증한 서울 지역 아파트 증여가 올해 들어 절반 수준으로 급감했다. 한국부동산원에 따르면 1월 전국 아파트 증여 건수는 6142건을 기록했다. 지난해 12월 9898건 대비 37.9% 감소한 수치다.
같은 기간 서울 아파트 증여 건수는 2167건에서 1026건으로 52.7% 줄었다. 지난해 3월(987건) 이후 10개월 만에 가장 적은 수치이자, 2019년 1월(1511건), 지난해 1월(1632건)과 비교해도 큰 폭으로 감소했다.
서울 아파트 거래에서 증여 비중도 15.4%에서 7.3%로 줄었다. 아파트 거래는 매매·판결·교환·증여·분양권·분양권 전매·기타 소유권 이전 등으로 구성된다. 특히 고가 아파트와 다주택자가 많은 강남·서초·송파 등 강남 3구에서 증여 비중이 큰 폭으로 떨어졌다. 강남구는 5%에서 1%로, 서초구는 22%에서 11%로, 송파구는 11%에서 7%로 낮아졌다. 다주택자들이 지난해 매매나 증여 등 방법으로 보유 주택을 처분하면서 올해 증여 비중이 줄었다는 분석이다.
또 공시가격 인상에 따른 다주택자들이 보유세 등 세금 부담이 가중되면서 일부 집을 처분할 수 있지만, 증가한 세금 부담이 임대료에 전가될 것이라는 우려도 나온다. 지난해 7월 말 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 '전월세상한제'와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'이 시행되면서 반전세(보증부 월세) 계약이 증가한 것도 이와 무관치 않다.
서울부동산정보광장에 새 임대차보호법 시행 후인 지난해 8월부터 지난달까지 서울 아파트 전월세 거래는 총 7만5684건 체결됐다. 이 가운데 흔히 반전세라 일컫는 월세를 낀 거래는 2만 4887건으로, 전체 임대차 거래 중 32.9%를 차지했다. 임대차법 개정 전 6개월(지난해 2~7월) 간 28.2%였던 점을 고려하면 4.7% 늘어났다.
전문가들은 보유세를 올리는 것만으로는 매물 출회에 한계가 있을 것으로 분석했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격 급등에 따른 다주택자들이 보유한 일부 절세 매물이 3~4월에 나올 수 있다"면서도 "다만, 지난해 공시가격 현실화 로드맵에 따른 세금 부담 강화로 이미 매매나 증여를 통해 보유한 주택을 처분한 다주택자들이 많아 집값 안정화 효과를 기대할 수준의 매물 증가는 어렵다"고 설명했다.
권 교수는 "양도세 중과 등 거래 부담이 늘어난 상황에서 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 것은 쉽지 않다"며 "공시가격 인상에 따른 다주택자들이 보유세 등 세금 부담이 가중되면서 일부 집을 처분할 수 있지만, 증가한 세금 부담이 임대료에 전가될 가능성도 있다"고 덧붙였다
