대단지 재건축은 집값 급등 등으로 현실적으로 불가능
주택사업 현장 방문지로 '모아주택' 아파트 택해
[시사뉴스 김성훈 기자] 부동산 규제 완화를 강조하며 당선된 오세훈 서울시장이 주택 공급 확대와 관련한 행보를 본격적으로 시작했다. 본인의 공약인 스피드 주택공급을 실현할 수 있는 현장에 깊은 관심을 보이는 모양새다.
오세훈 서울시장이 첫 주택사업 현장으로 지목한 곳은 가로주택 정비사업을 통해 재건축된 아파트다. 흔히 '미니 재건축'이라 불리는 가로주택 정비사업은 실수요자들이 원하는 새집에 대한 욕구를 빠르게 채워줄 수 있으면서도, 부동산 시장이 크게 흔들릴 염려는 없다는 장점이 있다.
14일 서울시 등에 따르면 오 시장은 전날 서울 강동구 성내동의 라움포레아파트를 방문할 예정이었다. 해당 부서 직원 중 코로나19 확진자가 나오면서 잠정 연기되긴 했지만, 소규모 정비사업에 대한 오 시장의 의지를 엿볼 수 있는 대목이었다.
가로주택정비사업이란 소규모 공동주택이 기존의 가로(街路)를 유지하면서 시행하는 미니 재건축이다. 사업 기간이 2~3년으로 짧다는 게 큰 특징이다. 오 시장의 입장에서는 짧은 임기 안에 신축 공급을 가시화할 수 있는 방법이다.
오 시장은 선거 과정에서 핵심 공약으로 '스피드 주택공급'을 내놓은 바 있다. 재개발·재건축 정상화로 5년간 18만5000가구를 짓겠다는 공약이다. 이 중 3만호는 '모아주택'으로 공급한다고 했다. 소규모 필지 소유자가 모이면 용적률 인센티브를 더 줘서 도심형 타운하우스를 지을 수 있도록 하는 전략이다.
라움포레아파트는 54가구 연립이 71가구 7층 아파트로 재탄생한 곳으로, 노후화된 주택의 단점인 주차장을 확보하고 전기차 충전시설을 갖추는 등 주거의 질을 끌어올렸다. 모아주택의 방향성을 제시할 수 있는 주거 형태라고 볼 수 있다.
안정되고 있는 집값을 자극시킬 우려가 적다는 것도 소규모 정비사업의 장점이다. '서울 도심 공급을 틀어막아 집값이 올랐다'는 시민들의 분노를 발판 삼아 당선된 오 시장은 공급도 진행하면서 집값도 안정적으로 유지해야 하는 딜레마에 빠져 있다. 강남권, 한강변 일대의 대형 사업장을 재건축할 경우 이로 인한 집값 급등 가능성이 존재한다. 실제 오 시장 당선 직후 재건축 기대감에 주요 단지들의 호가가 2~3억원씩 뛰기도 했다.
미니 재건축으로 공급 시동을 거는 것은 정부나 시의회와의 불협화음을 최소화할 수 있는 방법이기도 하다. 1년3개월이라는 짧은 임기 내에, 중앙정부와 날을 세우면서, 여당이 대다수를 차지하는 서울시의회의 협조 없이 유명 대단지의 재건축을 추진하는 것은 불가능하다는 현실적 이유가 크다.
예를 들어 재건축초과이익환수제(재초환), 민간택지 분양가상한제 등 재건축 규제들은 중앙 정부의 권한이다. 한강변 35층 규제를 풀기 위해 서울시 조례상 3종 일반주거지역의 용적률을 최대 250%에서 300%까지 상향하는 것도 시의회 의결이 필요한 사안이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "한강변 일대 매머드급 재건축 사업장은 집값 불안을 야기할 여지가 있다"며 "이에 비해 소규모 정비사업은 가격 불안 요인을 줄이면서 도심 노후 지역의 주거환경을 개선할 수 있는 현실적인 사업이라는 점에서 첫 행보를 가로주택정비사업 현장으로 정한 것으로 해석된다"고 했다
