진입장벽 '정비지수제' 폐지…2025년까지 24만가구 공급 본격
강북 일대 뉴타운 해제 구역 사업 탄력 받을 듯
[시사뉴스 김성훈 기자] 오세훈 서울시장이 재개발 문턱을 확 낮추며 주택공급 확대에 시동을 걸었다.
'재개발 대못' 규제로 꼽히던 '주거정비지수제'를 폐지하고, 제2종 일반주거지역의 '7층 제한'을 완화해 재개발 사업을 활성화하겠다는게 골자다. 재개발이 해제된 지역도 신규구역으로 지정할 방침이다. 과거 뉴타운 구역으로 지정됐다가 해제된 곳이 몰려있는 강북권 일대 재개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 관측이 나온다.
27일 오세훈 시장이 전날 발표한 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'에 따르면 재개발 사업의 가장 큰 걸림돌로 평가되던 주거정비지수제가 폐지된다. 주거정비지수제는 해당 구역 주택의 노후도(연면적)가 60% 이상이면서 주민동의, 노후도, 도로 연장률 등 각 항목별 평가점수가 70점 이상이어야 사업 신청이 가능토록 한 제도로 지난 2015년 박원순 전 시장 때 도입됐다.
법적요건을 갖췄음에도 엄격한 기준의 주거정비지수제를 통과해야 사업 신청이 가능토록 해 사실상 재개발 추진을 가로막았다. 주거정비지수제가 도입된 2015년 이후 서울시내에서 신규 지정된 재개발 구역은 한 건도 없었다. 정비지수제가 폐지되면 노후도 동수 3분의2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상의 필수 항목과 선택항목(노후도 연면적 3분의2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상만 충족하면 재개발을 추진할 수 있게 된다.
오 시장은 "재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만, 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과했다"며 "주거정비지수제 폐지가 점점 슬럼화되고 있는 상당수의 노후 저층 주거지의 환경을 개선할 해결책 중 하나가 될 것"이라고 말했다.
기존 재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화된 곳은 주민합의에 따라 신규구역으로 다시 지정하도록 했다. 재개발 해제구역 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳이 건물 노후화가 심각한 상태로 분석됐다. 매년 25개 이상 재개발구역 지정 공모도 실시한다.
2종 일반주거지역 중 '7층 제한'을 받고 있는 지역에 대해 재개발 추진시 층수 제한을 풀기로 했다. 2종 주거지역 중 7층 제한을 받고 있는 지역이 약 61%(85㎢)에 달하고 있는 만큼 규제 완화가 이뤄지면 용적률이 올라가 주택공급을 대폭 늘릴 수 있을 것이라는 관측이다. 재개발 사업 속도를 높이는 방안도 제시했다.
사전 타당성 조사부터 재개발 정비계획 수립까지 서울시가 주도하는 '공공기획'을 전면 도입해 정비구역 지정기간을 기존 5년에서 2년 이내로 대폭 단축하겠다는 것이다. 주민동의율 확인절차도 기존 3단계에서 2단계로 간소화하기로 했다. 다만 주민 갈등을 최소화하기 위해 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 10%에서 30%로 높이기로 했다.
오세훈 시장이 재개발부터 규제를 푼 것은 강남을 중심으로 한 재건축 시장을 자극하지 않으면서도 시장에 주택공급을 늘리겠다는 시그널을 보내기 위한 차원으로 풀이된다. 앞서 오 시장은 재건축 투기 세력에 대해서는 "후순위로 불이익을 주는 등 일벌백계할 것"이라고 선포한 바 있다. 재건축 단지의 투기 차단을 위해 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역을 토지거래허가구역으로 지정하기도 했다.
오 시장은 재건축 활성화와 관련해 "부동산 가격 상승은 막아야 한다는 부동산 시장 안정에 대한 서울시의 의지가 작동하고 있기 때문에 완급조절이 있을 수 있다"며 "80% 이상 대부분의 재건축 단지는 순항 중이긴 하나 일부 부동산 교란 행위가 잦아질 때까지 속도조절과 순위조절이 있을 수 있다"고 말했다.
특히 재개발 해제지역의 재추진이 먼저 활성화되면 지역 균형발전 효과도 거둘 수 있을 것이라는 기대다. 서울시에 따르면 재개발해제구역은 모두 316곳으로 동북권에 133곳으로 가장 많이 밀집했고, 서남권에 89곳 분포한 것으로 나타났다. 동남권은 21곳에 불과하다.
이번 재개발 규제 완화로 오 시장은 2025년까지 매년 2만6000가구씩 13만 가구를 공급하겠다는 방침이다. 당초 계획한 민간 3만 가구, 공공 3만 가구에 7만 가구를 추가로 공급하는 것이다. 재건축 정상화를 통해서는 연평균 2만2000가구씩 모두 11만가구를 공급해 2025년까지 모두 24만 가구의 주택공급에 나설 예정이다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 "재건축 로드맵은 국토부와 추가적으로 안정대책을 마련한 뒤 발표할 것"이라고 말했다
